房地产用地现状内部解析 房地产经济论文发表

时间：2014-09-25 20:43:21 阅读量：0次 所属分类：经济论文

房地产用地现状内部解析 房地产经济论文发表 房地产论文

　　市场低迷的大环境下，房企都深陷拿地“纠结症”。不过，大连万达集团股份有限公司(下称“万达” )却在全国范围内围猎土地，频繁拿地。继绵阳、东莞拿地后，近日，其以底价20.36亿元竞得佛山广东金融高新区C区桂城A30街区地块。

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　　不过，却有人质疑，万达拿的地，是地方政府为这位“财神爷”量身定做的。但也有人对此表示理解，认为这些土地都是公开挂牌的，即使是附加条件也是公开的，恰巧是万达有这个实力。

　　且不管这些争论孰是孰非，有一点可以肯定的是，万达疯狂扩张的背后，是其深得地方政府万千宠爱的事实，而其独门秘诀就是万达“订单地产”模式本身。

　　“万达具有一定的实力，模式具有唯一性。”世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海对时代周报记者说。

　　“内定”疑云

　　“我也搞不明白，这么好的一块地为什么只有万达一家申请。”佛山市南海区土地交易中心(下称“南海交易中心” )主任蔡缨对时代周报记者道出了她的疑惑。

　　桂城A30地块出让面积为96960.3平方米，出让总价达20.36亿元，位于南海桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧地段，北靠南海金融城项目，西临保利花园，地理位置优越。可是，奇怪的是，在其挂牌的1个月内，只有万达一家申请。

　　早在地块推出之时，就传万达将出手。而近日万达以唯一申请商的身份底价竞得，整个拍卖会不到6分钟，也难怪会惹来“内定”的怀疑。

　　广东佛山市国土局国有土地使用权挂牌出让公告(佛南挂[2012]027号)显示，该宗地建筑容积率≥4.5且 ≤5.5，建筑密度不高于58%，绿地率不低于15%，建筑限高192米，其中90平方米以下住宅面积占宗地开发建设住宅总面积的比例不低于70%。

　　而竞标条件要求苛刻，且确实和万达有一定吻合。比如，门槛方面，公告竞买人注册资本金不低于30亿元人民币，且竞买人需提供由银行出具的在本宗地挂牌公告期间连续3日每日存款不少于人民币50亿元的书面证明。另外，建设要求方面，需配建包括超9万平方米的大型商业。要求引进6个单个建筑面积不少于 3000平方米的商业店，其中包括1个百货商店，建筑面积不少于2.5万平方米;须建设一家建筑面积不少于6000平方米且不少于10个厅(其中一个须为 IMAX厅)的电影院。

　　对于这些要求限定，南海交易中心方面称其是受南海区国土局委托，只负责交易，具体要求都是南海区国土局拟定的，并称这宗交易并没有造成国土资源的浪费和流失，且开发商拿地是依靠实力，否认“量身定做”说。

　　时代周报记者联系到南海区国土局土地市场管理科负责人，对方却表示，这块地的规划是由广东金融高新区管委会C区重建局负责，而该局的负责人却婉拒时代周报记者提问，称采访事宜应由政府新闻办回应。

　　不过，也有人淡然看待此事。“一块地有附加条件也是公开的，只是它(万达)比较符合条件而已。”刘蔚海认为。

　　但是，万达被质疑的不单单是这次佛山拿地。类似的情况最早可以追溯到2009年10月，白云新城首推的四宗商业金融用地，之前市场预计会出现一场激烈的争地大战，没想到截至公布的拍卖时间，仅有万达集团一家报价。最终广州市土地交易中心竟没有举行任何公开拍卖仪式，万达未费吹灰之力便以11.22亿元的底价将这四宗地纳入囊中，折合楼面地价仅4006元/平方米。值得一提的是，广州市国土部门当时拟定的拍卖条件也相当苛刻。

　　而时过一年多，2010年12月16日，保利广州房地产开发有限公司以24亿元竞得的白云新城AB2907008-1地块，成交楼面地价约19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地块同样被保利拿下，成交楼面地价约20605元/平方米。

　　话题缠身

　　“今年是拿地的好时机，很多地都以底价成交。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥向时代周报记者透露。

　　虽然如此，今年全国土地市场依旧延续着去年的冷清状态，开发商深陷拿地“纠结症”，拿地意愿低，多持观望态度，土地流拍频现。据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅占其销售额的13%。而去年同期，权益购地金额则为约477亿元。由此可见，这十大标杆房企的拿地支出同比少花了334亿元，其支出金额亦同比骤减，缩减幅度达到70%。

　　但是，万达却屡屡围猎土地市场，啃的都是“大块头”，而且大都是集中在二、三线城市。不过不如意的是，其每一次拿地都引来不少非议。

　　同样，万达在东莞拿地也未能幸免舆论风波，同样惹上了“内定”的嫌疑。5月10日，万达斥资约14.015亿元拿下东莞东城世博广场北面约12万平方米的“三旧”改造地块。该地块被称为巨无霸地块，编号为2012WG017，位于世博广场北面的莞樟路边上，靠近世博商圈，占地123905平方米，土地用途为商业、商住、地下空间，容积率上限为3.232，计容建筑面积达400460.96平方米。拍卖会上，同样只有万达一家报价，高出起始价2150万元，溢价2%，折合楼面地价约3500元/平方米。

　　尽管万达今年的每次拿地都有话题，但显然，频繁拿地的万达并没有像多数开发商一样患拿地“纠结症”。有意思的却是，早在2012年初，王健林在接受媒体采访时表示，对2012年房地产市场并不看好，万达已经将投资计划进行调整，“以谨慎为前提”。

　　政府偏好

　　万达频繁拿地，究竟有什么秘诀?

　　“凭借着万达的执行力，从拿地到开发，我们能实现在18个月内开一个万达广场。”王健林如此的信誓旦旦确实让人无法抗拒。且王健林有最好的佐证，那就是白云万达广场，该项目在2010年2月10日开工，同年12月17日就盛大开业，当年完工当年开业的高效令人称奇。

　　按照王健林此前的公开说法，万达的商业模式是快买快干快竣工，而这种模式恰是对地方政府的赤裸裸的诱惑，也是万达拿地左右逢源的关键所在。

　　大中华购物中心联盟主席陈智此前接受时代周报记者采访时透露，地方政府拿地给开发商，是希望开发商能在一定的时期内拿个像样的产品出来。如此说来，万达就是地方政府的不二之选。

　　万达响遍全国的宣传口号是“一座万达广场，一个城市中心”。一资深地产人士向时代周报记者表示，对地方政府而言，万达意味着更多。万达广场是城市标志性建筑，能提升城市形象，带动商圈发展，且能新增近万个就业岗位，最重要的是，为地方政府提供的税收更是相当可观，而这些，都将直接转化为地方政府的政绩。

　　有业内人士透露：“万达有一个策略联盟，很多国际、国内知名零售品牌都与之签约，万达广场建到哪里，这些品牌就跟到哪里。”

　　这其实就是万达“订单地产”模式的核心内容。所谓的“订单地产”，就是通过事先与主力店商家签订战略合作协议，而后按照主力店商家的建店要求订单式地建设“万达广场”，这样既避免了建成之后租不出去，又保证了开发商的利益，也能满足租户的需求。由此可见，“订单地产”模式，是万达能迅速开业的秘诀。

　　“万达广场综合体体量大，业态丰富。万达经过多年发展积累了一定的经营经验，有成功运营案例，且万达模式具有唯一性，这对地方政府有很大吸引力。”刘蔚海对时代周报记者表示。

　　嘉海花园搁浅13年

　　泰达建设净亏12.6亿

　　本报记者 郭海飞 发自天津

　　从1999年取得地块至今已13年，但天津市中心的“嘉海花园”，仍是一片荒地，杂草丛生，其二期项目甚至变成了天津市某单位的临时停车场。该停车场不允许该单位外的任何车辆停放。

　　“嘉海花园”二期占地近10万平方米的土地价格仅为2625万元，但天津泰达建设集团有限公司(以下简称为“泰达建设” )却以其地价42倍多的11.1亿元高价获得。泰达建设为获得嘉海花园一期项目地块，也付出了12.54亿元的巨额代价。2011年，泰达建设却以共计10.92亿元的价格，将其持有的开发嘉海花园一期、二期两个公司股权全部转让，净亏损达12.6亿元。泰达建设为何会亏损转让高价获得的嘉海花园，有何隐情?嘉海花园二期又因何搁浅13年?

　　2.43亿元接手嘉海花园二期

　　嘉海花园的开发建设，从1995年12月21日便提上日程。这一天，天津市房产总公司下发批复，同意由天津市河北区房管局和北京嘉铭企业集团组建的天津嘉海建设发展有限公司(以下简称为“天津嘉海” )实施天津市河北区海河东路片危旧房改造工程(即“嘉海花园” )。

　　时代周报记者获得的工商登记资料显示，天津嘉海成立于1995年11月14日，注册资本1000万元。资料显示，嘉海花园拟建总建筑面积120万平方米，共分四期开发，其中一期、二期为64万平方米，二期拆迁用地16.2公顷，规划用地面积14公顷。

　　为了推动和加快嘉海花园的建设步伐，1997年10月15日，天津嘉海与香港豪业集团有限公司成立合营公司天津豪业建设发展有限公司(以下简称为“天津豪业” )，注册资本380万美元，其中天津嘉海占股10%，香港豪业占股90%。1999年6月22日，天津豪业获得了嘉海花园二期的划拨土地使用权。天津豪业与天津市土地管理局签署了《天津市划拨土地使用权合同》，约定天津豪业须自合同签订之日起2年内完成全部建设工程，竣工后可向土地管理局办理土地登记手续，颁发国有土地使用证。

　　“项目计划投资9.1亿元人民币，分3年投资完毕，第一年投资3000万元，同时开始市场的定向销售工作和境外市场的销售工作，以便合集资金，加快建设速度。”天津嘉海在1997年9月18日递交的《关于成立天津豪业的项目建议书》如此解释初衷。但是在天津豪业成立6年后的2003年底，天津豪业仍未完成嘉海花园二期的建设，甚至未完成拆迁工作。截至2003年12月，天津豪业尚有约7.1万平方米的地块未开始拆迁，其中包括民宅住户1966户，公建住户18户。天津豪业仅陆续建成总建筑面积13万平方米的7栋楼，总建筑面积为32095平方米。除这8栋楼外，嘉海花园二期尚有95288.28平方米土地未开发建设。

　　资金紧张、压力加剧的天津豪业被迫于2003年12月10日与腰缠万贯的国企泰达建设签署《嘉海花园二期工程项目合作协议书》。工商资料显示，泰达建设成立于1984年11月15日，注册资本金6亿元，企业性质是国有独资，法人许立凡。其官网显示，2002年泰达建设成为天津泰达投资控股有限公司旗下的房地产开发支柱企业。双方签署的合作协议书显示，为了早日完成该项目的后期开发，天津豪业将其尚未开发的95288.28平方米地块(建筑总面积为22.47万平方米)交由泰达建设投资开发，按照每平方米楼面地价1080 元的价格出让，出让总额为2.43亿元。

　　协议约定，嘉海花园二期项目未拆迁部分需办理土地出让手续，土地出让金由泰达建设承担。鉴于该地块尚不具备土地使用权转让条件，双方同意泰达建设的开发部位，在开发过程中，其相应开发、建设、销售等手续，均以天津豪业名义并由天津豪业协助泰达建设办理，费用由泰达建设支付。

　　2003年12月24日，天津市建委下发了关于嘉海花园二期拆迁投资计划的通知，但在第二天至 12月29日的5天之内，原本存于中国工商银行天津市河北区滨海道北侧危陋房改造重点工程拆迁指挥部账户的1.48亿元拆迁专款，却有4800万元被分四笔转入天津金冠置业有限公司(以下简称为“金冠置业” )。工商登记资料显示，金冠置业成立于2003年3月，注册资本2500万元。而金冠置业正是嘉海花园一期的拥有者。

　　二期买入价为原地价42倍

　　此后，天津豪业便委托天津市河北区建设开发公司开始了大规模的拆迁工作，但是却进展缓慢。

　　2003年12月25日发布的拆迁公开信称，对居民合法住宅房屋实行货币补偿，房屋建筑面积补偿价格为每平方米2406元，土地补偿金为每平方米1094元，合计3500元。国务院办公厅1991年下发的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。“凭什么被拆迁人没有选择房屋安置的机会?”原住户霍金水的女婿刘鹏不解地说。而且在1998年，该片居民接到名为嘉海花园一期拆迁通告的时候，每平方米价格为3900元。在天津平均房价上涨近50%之后，拆迁价格竟然下滑，居民们不能接受。

　　2005年，天津豪业陷入资金危机，并引发多起债务纠纷案件。天津市土地登记中心出具的查询结果证明，2005年10月10日，天津豪业所拥有的嘉海花园二期98-279宗地被天津市一中院查封，查封日期截至2007年10月9日。2007年12月 21日，天津市高级人民法院下达(2006)津高执字4号民事裁定书，将天津豪业坐落于狮子林大街以南的嘉海花园二期项目原宗地号98-275、用地面积为105839.6平方米的土地使用权，作价11.1亿元抵给泰达建设，由天津市国土资源和房屋管理局市区国土资源分局对上述地块使用权解除查封的同时过户至泰达建设名下。

　　“2.8亿元是豪业欠泰达的钱，那8.3亿元是因为豪业欠了好多公司的钱，由泰达帮豪业偿还8.3亿元的债。”天津市高级人民法院内部一名不愿具名的人士向时代周报记者透露。当日，天津市高级人民法院还裁定：将金冠置业坐落于天津市河北区小关东片宗地编号为津北2003-091号地块的67606.10 平方米土地使用权，作价12.54亿元抵给泰达建设。该地块即为嘉海花园一期，后由天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司(以下简称为“格调中天” )开发。

　　时代周报获得的《天津泰达投资控股有限公司2008年审计报告》显示，截至2008年12月31日，泰达建设已实际支付天津豪业、金冠置业、天津市高级人民法院共计15.5亿元。泰达建设为获得嘉海花园一期和二期项目地块，累计共支付23.6亿元。

　　然而，2010年6月3日，天津市国土资源和房屋管理局给“天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司”(以下简称为“格调津海” )颁发的嘉海花园二期原宗地号98-275地块国有土地使用证却显示，使用面积为94922.4平方米的该地块，取得价格仅约2625万元，仅为泰达建设当初从天津豪业手中作价11.1亿元买入价的1/42，折合每平方米地价仅约276.5元。“价格是市政府确定的，怎么定的价格，你别问我，我只负责登记。”天津市土地资源和房屋管理局副局长韩学政对时代周报记者说。

　　2011年4月24日，泰达建设却发布公告，计划将其与天津中泰投资有限责任公司持有的格调津海60%股权、格调中天44%股权，分别以5.47亿元和5.45亿元的价格挂牌转让。同时规定“前述股权系整体转让，不允许单笔受让”。

　　“转让给了北京的一家公司，但具体是哪家公司我不清楚。”泰达建设总经理办公室何主任说。泰达建设共持有格调津海52.25%股权、格调中天43.56%股权，已全部转让。5月21日，时代周报记者欲向泰达建设董事长许立凡求证，前台工作人员以“许总今天没来上班”为由婉拒。

　　按照上述5.47亿元和5.45亿元的价格成功转让，泰达建设与中泰投资共获得10.92亿元，泰达建设在嘉海花园一期和二期项目也不再享有任何权益，和当初23.6亿元的巨额投入相比，泰达建设净亏损至少达12.6亿元。5月21日，时代周报记者来到嘉海花园一期、二期项目所在地，仍是一片荒芜，杂草丛生，并无任何施工迹象。搁浅13年的嘉海花园二期项目所在地内，甚至有一个临时停车场，入口处写着“单位停车”，该停车场不允许该单位外的任何车辆停放。

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