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时间：2014-09-25 20:43:34 阅读量：0次 所属分类：经济论文
物业管理已然是一种和现代化房产开发方式形成配套的综合管理措施，它适合于社会主义市场经济体制。保证管理范围内业主及相关物业使用人的生命财产安全，成为物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。
现如今，物业管理已然是一种和现代化房产开发方式形成配套的综合管理措施，它适合于社会主义市场经济体制。保证管理范围内业主及相关物业使用人的生命财产安全，成为物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。物业管理中消防安全管理的目的，就在于预防火灾的发生，火灾发生后尽量减少损失，为业主和住户的工作、生活提供安全环境。物业管理对于改善人居环境质量、提高城市管理水平、维护社区和谐稳定起到积极的作用。
关键词：物业 消防安全管理
随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，日益受到政府各部门及社会各界的广泛关注。物业小区已逐步成为城市社会的重要组成部分，就我国物业管理现状而言，虽然经过了多年的实践和摸索，取得了许多可喜的经验和成绩，初显现代物业管理的规模和发展方向，但在不少方面仍存在大量亟待解决的矛盾和问题。众所周知，物业建筑的使用年限，短有几十年，长则上百年，作为消防安全的一个重要组成部分———消防设施设备的维修、使用、保养、更新和改造将经受时间的严峻考验。另外，随着时间的推移，目前已投入使用的物业建筑的业主住房逐渐变旧。基于这两点认识，在物业管理行业兴起之初，就着眼于探索适应市场经济条件下运作的现代物业消防安全管理，避免形成“历史遗留问题”，重复“先发展，后整改”的老路，具有鲜明的现实意义。
1物业消防安全管理的必要性
首先，随着社会主义市场经济的不断发展，住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行，房地产建设投资和营销渠道变得多种多样，一个住宅区域、一幢大楼物业产权多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防安全管理，这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。
其次，随着城市现代化进程的加快，城市建筑物向高空和地下不断延伸，建筑物的使用功能越来越多，越来越复杂，消防设施设备越来越多，功能越来越复杂、智能化，客观上要求消防安全管理具有专业性和技术性。
2物业管理消防安全现状
近年来，物业管理蓬勃兴起，物业管理的内涵愈加丰富，涉及内容包括商业楼、综合楼、民用住宅等等。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重，当前物业管理消防安全现状并不理想，主要存在以下问题：
2.1小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善。
一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划;有些小区即使编制了消防规划，但由于小区内建筑往往由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，从而造成了设计前后不一致，在设计、施工上不衔接;部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓;已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水最低要求;消防车道为枝状无回车场地;人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求;不少小区设有集中供气系统，如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统，由于施工、设计队伍参差不齐，未经消防部门审核把关，出现了管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理，液化气储存间、煤气调压站位里设计不当等违反安全规定的行为，由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大，一旦发生问题，后果将不堪设想，这方面的教训全国各地发生了不少。
2.2居民家中存在不少火灾隐患，居民消防安全意识淡薄
随着人民生活水平的日益改善，居民对居家装饰要求也相应提高。家庭装修中为了追求装修效果，而过多采用易燃可燃材料;隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当;家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。为了防盗，大多数住宅楼一二层安装了防盗网、防盗栏等，上层住户为防止小偷从下层护栏进入自家不得已也须安装防盗护栏，整幢建筑变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。而目前大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，不具备基本的灭火和疏散逃生知识，家庭一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，易产生大量有毒气体，给居民生命财产安全造成很大威胁。
2.3现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容
物业管理作为近年来新兴服务业越来越受到社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：单位往往只过多地重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设;小区保安大多属临时雇佣性质，不少人没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些人连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃;消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足，有些单位甚至连一具也没有;消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡，室外消火栓被挪作他用(如用于冲洗路面、浇花浇地)。消防安全管理作为物业管理的重要内容还需加强。
3解决措施及思路
由于物业管理属于市场经济综合管理范畴，涉及的内容比较广泛，也比较复杂。而消防安全管理作为物业管理的一个子系统，它的完善和加强应在整个市场经济管理系统中综合给予考虑。消防机构作为政府行政职能部门，应努力实现从行政指导到行政服务的转变。从以上的物业消防安全管理现状分析来看，文章将主要从以下几个方面指出加强物业消防管理的措施和方法：
3.1加强小区整体消防规划
各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足;设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查;各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督，密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。
3.2提高物业管理人员和业主的消防安全意识，确保消防设施设备完好无损
要建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物业管理中应确定专(兼)职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。
另外，物业管理人员培训后应当有的放矢对业主开展形式多样的消防宣传，如在物业区内出黑板报、发消防知识传单等，不断提高业主的消防安全意识，杜绝消防违章行为。
3.3加强消防监督管理
各级公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。辖区公安派出所要充分发挥消防监督职责，要把居住人口较多的小区纳人消防重点单位加强管理，把对小区消防监督管理纳人贵任区民警的考核内容，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，对于不按消防规划建设，未按规定配备消防设施和器材的小区，要责令限期进行改正;对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处;对小区周围或小区内违法设置的液化气代灌点、加油站或煤气调压站要责令限期整改、搬迁或依法取缔，积极消除火灾隐患，为小区居民生活居住创造一个良好的消防安全环境。
3.4物业部门要妥善处理突发事件，提高应急服务水平
应急服务是小区物业管理的一项重要工作，如何做好大有学问。应注重制定有效的消防安全预案，并在实际工作中进行不断改进和实操演练，以便使全体员工了解在紧急情况下明确各自的分工，掌握消防设施的性质和正确使用方法，熟悉楼宇安全疏散路线，强化应对建筑物火灾的预演训练和应对灾难挫折心理素质的培养，做到有备无患从容面对各种急、难、险情。
综上所述，物业管理部门要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业部门具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。
