滨水地区开发建设方向经济论文发表范例

时间：2014-09-25 20:44:03 阅读量：0次 所属分类：经济论文

摘要：随着近几年城市的大规模建设和发展，滨水地区的开发建设成为新的热点，其优越的地理环境和潜在的升值空间都使得政府、开放商对其趋之若鹜。本文发表在《中国流通经济》上，是经济论文发表范文，文章通过对滨水地区建设进行经济效益分析，提出一些融资的

　　摘要：随着近几年城市的大规模建设和发展，滨水地区的开发建设成为新的热点，其优越的地理环境和潜在的升值空间都使得政府、开放商对其趋之若鹜。本文发表在《中国流通经济》上，是经济论文发表范文，文章通过对滨水地区建设进行经济效益分析，提出一些融资的策略，给一些城市的滨水区开发建设提供一些借鉴意义。

　　关键词：滨水地区;开发建设;经济分析

　　Abstract: Become a new hot spot in recent years, the city's large-scale construction and development, waterfront development and construction of its superior geographical environment and the potential appreciation of space makes the government open to their rush. With the construction of large-scale urban waterfront, the economic benefits of the construction of the Waterfront proposed financing strategy, and to provide some reference to some of the city's waterfront development and construction .

　　Key words: Waterfront、Development and construction、Economic Analysis

　　中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2012)

　　1、引言

　　依水筑城是人类文明发展过程中的普遍现象。世界上许多著名城市都地处江河湖海交汇之处，由此带来的便捷水运优势不仅为城市的日常运作带来方便，还成为文化交融的载体，形成各自独特的吸引力。诸如悉尼、威尼斯、香港等都是因水而兴并由此享誉全球的典范。

　　在我国，随着近几年城市的大规模建设和发展，滨水地区的开发建设成为新的热点，其优越的地理环境和潜在的升值空间都使得政府、开放商对其趋之若鹜。

　　因此，如何对城市滨水区进行经济的投资建设成为我国当前各城市快速发展背景下所必须面对的重大研究课题。

　　2、滨水地区的经济效益分析

　　2.1投资效益评价

　　近期由于基础设施投资较大，且处于市场拓展期，接待游客较少，营业收入较少，项目盈利能力较弱。中远期随着使用人群的增多，项目年均收入会得到较大提高，投资收益率明显提高。

　　项目建设初期投资规模大，投资回报少，政府应在基础设施配套以及融资方面给予各种优惠政策。项目远期进入正常运营后，投资收益能力明显改善，盈利相当可观。项目整体投资回收期约为10年。

　　2.2社会效益分析

　　滨水地区的开发建设，充分体现了城市的水系发达的城市特色，以水为起讫点，对基地内的原有水系进行改造建设，最后营造出一处拥有开阔湖面的优良景观环境，成为城市特色景观节点。基于湖泊的优越岸线资源而进行的一系列开发，将会极大地带动地区的经济发展，不仅掀起滨水两岸的开发热潮，还将带动影响其周边的房地产的开发，整个地区的土地都将被激活，引出一连串的积极地经济效应。

　　2.3生态效益分析

　　滨水地区按设计分期建成后，将旅游资源开发和自然生态环境建设有机结合，这不仅符合可持续发展的要求和生态建设的理念，而且还能同时满足游客与居民的生活消费需求。通过明确的环境质量管理目标，完善功能区划，合理布局，实行雨水和生活污水分流，污染物排放强化管理措施，保持良好的环境质量，体现人与自然的和谐并与现代文明的融合。通过水、电、交通、信息、安全、绿化与美化等基础设施建设，提升居民居住质量，充分体现本项目建设的良好的环境效益。

　　3、融资策略

　　3.1可借鉴的融资手段

　　因此，在新的形势下，应尽快建立市场化、多元化基础设施的融资渠道。在西方经济发达国家，有些我国尚未采用的城市基础设施融资模式对于完善资本市场结构、支持城市基础设施的建设、丰富居民的金融资产、促进民间投资有着重要的借鉴作用。

　　3.1.1市政债券(Municipal Bond)

　　市政债券是由地方政府或其授权代理机构发行的有价证券，筹集的资金用于市政公用设施和社会非经营性项目的建设。市政债券分为两大类：一种是一般债务债券，是以当地政府信用和税收能力作为还本付息的保证，所筹措的资金往往用于修建普通公路、公园以及一般市政设施等。另一种是收益债券，是由地方政府的授权代理机构(企业)为了投资建设某项基础设施而发行的债券，这些基础设施包括收费路桥、隧道、自来水厂、污水处理厂、电厂、地铁和港口等，以该项设施的有偿使用收入作为还债资金。由于收益债券的偿还，不是以政府税收为之担保，而是以有关项目是否盈利为前提条件，因而与一般债务债券相比，收益债券的投资风险往往要大一些。在西方发达经济国家，许多地方政府是通过发行市政债券的方式筹措资金来建设市政项目。

　　3.1.2基础设施收费证券化

　　基础设施收费证券化是资产证券化中的一种，是资产证券化与基础设施项目相结合的产物，是资产证券化在基础设施项目中的具体运用。基础设施收费证券化是指以基础设施的未来收费所得产生的现金流为支持发行债券进行融资的方式，债券的还本付息来源于基础设施的未来收费所得产生的现金流。经营性基础设施一般有两个特点：一是由于消费者对基础设施的消费数量或次数是比较稳定的，不会有较大的波动，消费价格受政府管制，也不会有较大的波动，因此经营性基础设施收费的收益十分稳定;二是基础设施建设受到中央政府或地方政府的支持，风险低。因此经营性基础设施是很适合采取证券化融资的优良资产，以基础设施收费为支撑发行的债券较容易被资本市场上的投资者所接受。而且由于仅仅转让了未来现金流，并未真正转让原始权益，能在有效保护国家对城市基础设施所有权的基础上解决资金问题。

　　3.1.3私人主动融资(Private Finance Initiative，简写为PFI)

　　PFI是是BOT 的优化，上世纪九十年代初始于英国，后在欧洲和北美的大型基础设施建设项目中得到广泛应用。PFI项目由政府根据实际需要发起筹建，私营企业和私有机构组建的项目公司具体负责项目的融资、设计、开发和建造。与BOT 模式不同的是，政府对项目的要求没有那么具体，往往只有目标和功能要求，充分利用私营企业的优势，实现项目的选择、设计和运营的创新;项目竣工后，项目公司不是将项目提供给最终使用者，而是出售或租赁给政府及相关部门。也有一些特殊的PFI项目，项目公司可以负责经营，并直接为公众提供服务，费用仍由政府及相关部门支付。

　　3.1.4次级债券

　　次级债券在国际资本市场上用的很多，随着“长期负债等同资本”观念的传播，开始主要是作为补充银行资本金的融资工具，然后其运用的范围越来越广，成了公共基础设施融资上用于提升项目资信、以便进行更多融资的一种工具。例如：在美国德克萨斯州按规划要建造乔治—布什公路时，发现该项目本身收入并不足以单独在资本市场上融资，而州交通厅在财政上无法承担全部投入，这时就需要提升项目的资信使之得以利用资本市场。当时就是利用了次级债券的工具，确切的说是次级债务，即原本应由州交通厅提供的资金量增加到1.3亿美元，但是这作为债务而不是纯财政投资，但同时这些债务是次级的，次于普通投资者所持有的债券。由于有此1.3亿美元次级债务的存在，使得项目资信提升、投资者信心增加，结果在资本市场上以较低的资本成本获得了余下所需的资金。次级债券通常用于准经营性城市基础设施的融资。

　　4、结论

　　合理、有序的城市开发步骤

　　( 1 ) 要对开发地区有一个深刻认识要认识到自身的现有资源, 保留有价值的, 摈除落后的。对市场做好充分的调查, 明确什么是有效的, 可持续的, 可盈利的, 而且又是在本地区发展相对较弱的, 然后决定具有地域特色的相关产业的开发。针对性的原则在每个地区都适用,但是每个地区的特色也就无外乎一两点, 那种什么都想要、什么都发展的思路是得不偿失的。

　　( 2 ) 创造良好的投资环境, 吸引外来资本无论是旅游开发, 还是房地产开发, 都需要强大的经济实力作基础。因此, 吸引投资就成了解决资金的重要途径。这一点可以借鉴长沙、华侨城模式, 并结合本地特点, 打造优美的城市境, 提升城市形象, 通过政府的优惠政策, 最后得到外来投资。

　　( 3 )在开发过程中, 必须注重对文化的延续与继承, 挖掘其经济潜力, 做到可持续性发展, 将文化特色作为产业开发的指导原则。拥有本身文化的开发才称得上发展, 否则只是照葫芦画瓢罢了, 地产开发必须为文化的体现在现实空间中寻找到一个载体, 它可以是自然景观, 可以是文物古迹, 也可以是居民最具代表的社会行为与活动, 无论时间和空间的变化, 城市规划和土地利用的发展, 不同区域对于感受客体来讲, 必需有着能够提供感官体验的主体功能。同时,开发过程中还应该注意吸取并融合外来的特色文化, 用批判的眼光拿来, 用谦虚的心态学习。对不同文化的融合以及如何保留自身文化, 实际上是一个“度”的把握, 好的开发是对文化的一种扩展, 失败的开发是对原有文化的一种蚕食。文化是一种印象的认识, 一种意识的归属: 它是生活于物质层面的, 也是潜藏于精神层面的。

　　参考文献

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　　经济期刊投稿须知：《中国流通经济》(原名中国物资)创刊于1987年2月，是由北京物资学院主办的财经类理论刊物，主要发表流通领域的最新研究成果，关注国内外流通领域的理论动态和发展方向，传播市场信息，交流企业经营管理经验，借鉴国外先进的管理经验和物流科学技术，积极开展国内外流通领域的学术文化交流。本刊坚持以基础理论研究为主，同时又注重实际问题和管理经验的研究，突出理论性、实践性、应用性等特点，既为决策部门提供理论依据，又为工商企业提供管理经验和咨询服务，以满足不同层次读者的需求。