刍议怎样最大限度降低小区工程业主投诉率

时间：2014-09-25 20:44:08 阅读量：0次 所属分类：经济论文

摘要：在高房价的今天，建设各方过多的追求经济利益而忽视了房屋质量的管理，使业主投诉率居高不下，本文根据实践案例介绍怎样抓好质量通病防治，降低业主投诉率。

　　摘要：在高房价的今天，建设各方过多的追求经济利益而忽视了房屋质量的管理，使业主投诉率居高不下，本文根据实践案例介绍怎样抓好质量通病防治，降低业主投诉率。

　　关键词：抗渗防漏;现浇面板缝;地面墙面“跑砂”;室内开间净高尺寸;沟通

　　背景：泰州市某拆迁安置小区二期工程建筑面积8万平米，砖混五层，坡屋面，外墙面砖和涂料相结合。一期工程业主投诉率高，反映的质量问题种类多，许多问题带有普遍性，造成的社会影响很大。小区二期工程监理我公司很荣幸中标，公司的经营理念很明确：创精品工程，最大限度降低小区工程业主投诉率。

　　1、公司领导层对此项目非常重视，以公司副总为总监，调遣精兵强将成立派驻现场监理部。监理部各配套专业齐全，年龄结构合理，监理部管理形式为直线职能制。

　　2、人员培训

　　公司总工办和经营科对监理部所有人员进行岗前培训，介绍了小区的背景资料和一期的建设情况，重点突出此工程监理质量控制要点以及需解决的质量投诉问题。

　　3、开工前的监理准备

　　3.1编写监理规划和监理细则

　　监理部派驻现场后，召开首次内部会议，明确监理部成员分工及职责，按照专业类别熟悉图纸，突出以下重点：建筑物易出现质量通病的部位和做法;设计图纸是否有可以改进的地方以增加建筑物的可靠性;施工的难点、要点。同时监理部主动和小区一期物业联系，了解业主投诉的热点问题;走访投诉业主，实地查看问题部位。在此基础上我们编写了监理规划和质量通病防治手册。总结出监理的重点为抗渗防漏、现浇面板缝防治、地面墙面“跑砂”、室内开间径深净高尺寸四大质量问题，并组织所有监理人员认真学习，在思想认识上形成统一。

　　3.2召开第一次工地例会，形成规矩。

　　第一次工地例会很重要，例会上除了业主、监理、施工方相互熟悉外，最重要的是灌输监理部提出的四个质量控制点;建立沟通机制和约束机制，良好的沟通能使建设三方保持信息畅通，增加彼此的信任感，行之有效的约束机制能使施工方施工时处于“受压状态”，从而使施工质量处于受控范围。在业主的授权和同意下，监理部下发了«小区工程施工处罚条例»，主要内容是施工方违反监理验收程序或监理纠正无效会受到的经济处罚。

　　4、四大质量控制点相同控制模式

　　1)技术交底

　　监理部要求施工单位在工序施工前报送施工方案，项目部根据监理部批准同意的施工方案进行三级技术交底，并把交底记录报送监理部。监理部同时也给施工项目部进行技术交底，分解每到工序，提出质量控制要点，保证在施工方每个人都能形成正确的认识。

　　2)工序施工，样板先行

　　每道工序施工前，监理部要求施工方组织最优秀的工人进行定样施工，所有工人观摩，质检员现场讲解。通过监理部验收合格后，再批量施工。

　　3)旁站、巡视、平行检验

　　旁站、巡视、平行检验是监理质量控制的重要手段，用好这些手段对质量控制起到事半功倍的效果。监理部针对四大质量问题在屋面节点防水施工、楼地面砂浆面层浇筑、外窗耐候胶填缝实行旁站监理，保证整个施工工序质量的稳定性。设置质量控制点，在施工过程中监理不间断的巡视检查这些质量控制点，发现问题，及时整改。每道工序隐蔽前，在施工单位自检的基础上，监理必须平行检验，检验时用数据说话，验收不合格，必须返工。

　　5、四大质量控制点针对性质量控制措施

　　5.1抗渗、防漏

　　5.1.1屋面抗渗质量控制要点

　　本工程屋面包括平屋面和斜屋面两种结构形式，在图纸会审时，根据我们的监理经验把倒置式平屋面改为非倒置式。因为保温材料为12厘米厚的岩棉板，如果在保温层的基础上施工防水层时，很容易因保温层受扰动而渗漏含水。所有伸出屋面的管道和烟道等节点部位是抗渗防治重点。管道伸出屋面后，分两次对洞口处用细石混凝土填塞、压实。在做防水之前先蓄水验收，检查屋面不再渗漏后再施工防水，从而形成两道防护措施。成型的屋面必须接受一个雨季检验，因为雨水落点的不规则性和雨水强度、持续时间的多样性更能检查屋面是否渗漏。

　　5.1.2外墙抗渗质量控制要点

　　外墙脚手洞眼填塞很重要，监理部坚持要求用细石混凝土分两次填塞，并突出外墙面半公分左右，监理部应坚持对脚手洞眼进行100%验收。外墙保温使用的是2.5-3厘米的无机保温砂浆，粉刷时应要求压实到位，防止因保温层松散空隙率增大而含水，致使墙面受潮。

　　5.1.3外窗渗漏质量控制要点

　　严格控制外窗洞口尺寸，避免因洞口尺寸偏大或偏小引起发泡剂填缝不实。窗框下侧必须用细石混凝土分两次捣实。外墙面砖严禁咬框，面砖离框必须空1-1.5厘米，避免耐候胶直接填在面砖上。在外墙刷涂料之前必须先施工耐候胶，避免耐候胶直接覆盖在涂料上而容易脱落。工序结束后，必须每膛窗户都要经过淋水实验，发现渗漏处立即整改并重新淋水实验检查，一直到没有一处渗漏。

　　5.1.4厨房、卫生间渗漏质量控制要点

　　对所有管线套管预埋时，用细石混凝土分两次捣实，局部蓄水验收不渗漏为止。烟道安装完成后，在浇筑地面之前，必须先做止水坎，尺寸为5*5*8厘米。在对卫生间施工最后一遍防水前，必须满足基层蓄水验收不渗漏，室内所有工序都已施工完毕。聚氨酯涂刷时，稀释剂掺入量不宜过多，应多遍涂刷，形成粘膜，厚度不小于2㎜，涂刷厚度不足时容易遭到业主装修破坏。

　　5.2现浇面板缝质量控制要点

　　造成现浇面板缝的因素很多，根据小区一期板缝出现的位置及现状，监理部制定了以下措施：A、现浇面浇筑完成后隔一天上砖，并严禁在现浇板中间集中堆载，减少混凝土在早期过多承载而受伤裂缝;B、现浇面浇筑时坚持用平板振动压实，这一过程实行旁站监理。定期不定时巡视检查保养水是否浇足，要保证现浇面7天内都处于湿润状态。C、楼面抹水泥砂浆之前都要提前浇水湿润，检查每一层天棚，如果发现通长板缝，必须先压力注浆处理;如果发现不规则水印，在板面相应位置涂刷防水涂料。楼地面浇筑时，在水泥砂浆初凝前必须用电动设备(如磨光机)多遍压实，严禁只用滚筒压实。保养期间再次检查天棚是否渗水。

　　5.3墙面、楼地面“跑沙” 质量控制要点

　　墙面“跑沙”多是砂浆强度不足引起的，而砂浆强度不足主要原因是施工单位使用“砂浆王”所致。我们要求施工单位砌筑8m(长)*4m(宽)*1.2m(深)的石灰池，计算内墙粉刷总石灰用量，每次石灰运至现场由施工单位通知我们计量，控制石灰实际用量误差≤10%，如果大于10%，在决算中按实扣之。这项举措大大降低了墙面“跑沙”的发生率。

　　楼地面“跑沙”主要原因有两个，一是施工施单位用扫帚拉毛粗细深浅不一易“跑沙”;二是楼地面保养不及时，过早有人进入扰动。针对以上两个原因，我们制定了如下措施：一是在砂浆终凝前统一用排比拉细毛，做到均匀一致。二是楼地面施工这道工序放在拆脚手之前最后一项，楼地面施工时禁止其他工种施工;三是楼地面成型后室内需打坝蓄水保养，蓄水时高度需达到2-3厘米，时间为至少一周。

　　5.4开间、进深和净高尺寸质量控制要点

　　近年来，房子尺寸投诉的问题依然居高不下，特别是净高，误差很大。应该说室内尺寸控制，技术难度不大，需要的是施工、监理方的细心、责任心和耐心。监理部出台了以下措施。首先在主体施工阶段，和施工单位协商，施工方自愿每一层层高抬高2厘米，避免室内净高极差达不到要求;其次在天棚粉刷前，在天棚阴角处弹出阴角线，只要是天棚平整度大于1厘米的地方先行局部处理，可以用水泥砂浆掺胶对不平整的地方粉刷一遍，确保天棚平整度的偏差≤1厘米。浇筑楼地面之前，必须先做灰饼，检查灰饼的平整度不大于半公分。最后是开间、进深和净高尺寸的测量。从小区一期物业反馈的信息，开间、径深问题集中出现在厨卫间、阳台、阁楼。虽然《江苏省住宅验收规范》没有明确上述部位必须进行分户验收测量。但监理部在征得甲方同意后全部列入测量范围。在施工单位自检的基础上，监理部联合物业再次100%复测，对于出现问题的部位，查明原因，从严从细专人负责整改。整改后再次复测，直到问题完全处理结束。

　　经过建设方的共同努力，小区二期工程竣工备案后一年，入住率达到63%，但投诉率却控制在10%以内。监理部在高兴之余也总结了以下几条经验和教训：

　　1、 图纸设计很重要，业主选择经验丰富的设计单位，可以在结构和做法上更加合理，减少质量通病的发生。如本小区阁楼层露台两侧墙体没有设计混凝土止水坎，好的设计单位不会这样做。

　　2、 合理的工期、造价对减少质量通病的发生往往能起到关键性作用。本小区建成共用去16个月，施工方不需要在关键节点压缩工期从而保证了施工质量。本工程外窗采用品牌的隔热断桥铝，烟道、屋面瓦指定品牌里选择，SBS防水卷材选用的是4㎜厚的，外墙选用中弹品牌涂料加两遍弹性腻子。这些材料的选用虽然一定程度上增加了工程造价，但对降低质量通病的发生率起到很好的效果。

　　3、 与施工方保持顺畅的沟通很重要，要让施工人员充分信任监理，监理部在对施工单位监管的同时，也要给予施工方技术上的支持，遇到问题时，双方都可以在第一时间协商处理完毕，从而可以把许多质量隐患消灭在萌芽状态。

　　结束语：

　　质量通病防治是个永恒的课题，笔者认为在小区工程监理时不能眉毛胡子一起抓，应根据小区建筑物的特点，人的特点，当地环境的特点等有针对性的列出防治重点，从而可以起到事半功倍的效果，有效降低业主的投诉率。