房地产论文发表房地产市场研究方向范文

时间：2014-09-25 20:44:09 阅读量：0次 所属分类：经济论文

摘要：近年来，买房房贷已经成为每个家庭头等关注的大事，房地产业是我国国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。本文发表在《房地产导刊》上，是房地产论文发表范文，文章从供需两方视角入手，简要分析了中国房地产市场的供需现状，分析产生这

　　摘要：近年来，买房房贷已经成为每个家庭头等关注的大事，房地产业是我国国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。本文发表在《房地产导刊》上，是房地产论文发表范文，文章从供需两方视角入手，简要分析了中国房地产市场的供需现状，分析产生这种现状的原因，并提出相应的调节对策，促进我国房地产持续、健康发展。

　　关键字:房地产;市场供需;调节对策

　　近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用;另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。

　　一、我国房地产市场的基本现状

　　(一)房地产供需总量上的非均衡性

　　房地产供需总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。

　　(二)房地产供求结构上的非均衡性

　　住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。市场层次结构的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。

　　二、我国房地产市场供需不均衡的原因

　　(一)房地产价格的粘性

　　新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分的，商品是同质的，交易双方是自由进出市场的，交易双方是数量众多的，这样市场价格具有伸缩性，就可以通过价格调整以达到供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具有高度垄断性，房地产开发商在市场上具有垄断力量，价格便趋于刚性，而房地产市场信息还具有不对称性，表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位，在这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市场价格就不具有伸缩性，不能根据市场供需情况的变化立刻作出向上或向下调整，导致市场供需不平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这样房地产市场就难以通过价格的变化来调整市场供需关系的不均衡。

　　(二) 过高的交易成本

　　房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不可移动性体现在它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购房者的搜寻成本和签约成本很高。

　　(三) 垄断竞争的价格形成

　　房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场氛围之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生了，供求的非均衡就出现了。

　　(四)中央金融政策的变动

　　房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款;而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供给产生重要影响，而对于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。因此经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。我们国家住房金融，虽然个人贷款住房抵押贷款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易过程中提供住房抵押贷款，没有存量房的再按揭再融资的制度安排，所以，住房金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。

　　(五)中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好

　　研究表明，中国企业和家庭为了获得房地产所有权普遍愿意支付溢价，当然有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限制，而且缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，除了这些原因外，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的特点。

　　(六) 未来预期的不确定性

　　由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定性等特点，因此房地产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。对于购房者来说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格下降，即使目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果预期未来价格上升，即使目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来投资收益率的预期，会对当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大影响。因此对未来预期的不确定性会对房地产市场供需状况产生较大影响，造成房地产市场供需的非均衡。

　　三、化解我国房地产供需失衡的对策

　　房地产市场供需结构性不完善，严重影响了我国房地产市场的健康稳定发展这种影响具体表现为房地产市场失灵，房地产消费者与投资者对未来市场预期的不确定性,因此,要采取相应措施，对房地产市场供求进行积极正确的引导，促使供需结构趋于均衡，并力求在这种态势下实现资源有效配置。

　　(一)投资要向中西部省市倾斜

　　在房地产市场进入调整期，东部地区在完善保障性住房建设外，应把投资区域向中西部省份倾斜这样做，一方面可以转移市场变动带来的风险，另一方面可以给中西部地区房地产市场注入活力，带动当地经济的发展。

　　(二)调节商品房有效供给结构

　　我国房地产市场供给结构不合理，满足投资需求的大户型、豪华型商品房比重较大，而满足居民基本消费需求的民生性商品房则比重偏低。鉴于此，一方面，政府应把满足和改善居民的住房条件和房地产业作为支柱产业的民生性结合起来，增加廉租房、经济适用房、普通商品房等中低档居住用地的绝对和相对供应量;另一方面，房地产开发商要顺应市场发展的变化，积极推进投资市场向消费市场转型，根据消费需求来开发建设商品房，以满足和改善大多数居民住房的基本需求。通过合理有效增加土地和商品房的市场供应量，逐步改善房地产市场供求结构不均衡状况。

　　(三)调整房地产商的心理预期

　　2008年以来，房地产价格已进入下行房地产开发商如果不改变通道，房地产市场价格回归理性是必然趋势。房地产开发商如果不改变房价过度乐观的心理预期，积极调低房价，恐怕要延长房地产市场的调整周期。所以，房地产开发商不要期望地方政府出招“救市”，而是要适应市场变化，调整房地产市场过度乐观预期，降低房地产价格水平，把它降到大多数中低收入居民可以承受的范围之内，才有希望重新看到房地产市场繁荣的局面。

　　(四)调整房价，回归理性

　　近年来，房地产市场的一个显著性特征就是“滞胀”。价格不断上涨的同时，出现了大面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资(投机)需求过旺，使得房地产价格一路飙升，靠投资拉动的市场没有消费需求的消化，市场的结构性矛盾就难以消除，房地产市场的繁荣就无从谈起，或者说只是暂时的、表面的和虚假的繁荣。改变这种局面非常有效的一个手段就是，调整房价，使其回归理性，真正体现满足大多数消费需求的民生性，只有这样，房地产业作为支柱产业，才能真正激活最大的内需。

　　(五)规范房地产市场交易行为

　　首先，政策的制定要以有利于满足居民最低层次的住房需求为基点，调整相关的法律法规的规定，通过宽松的财税政策和适度的金融手段，引导公众合理消费。同时，要严格限制外资进入房地产二级市场及房地产中介机构。其次，房地产开发商要建立信息披露制度，力求消费者能够获得准确，可靠的市场信息，从而促进有效需求，逐步改善市场结构性不均衡局面。

　　结论

　　近年来随着城市化、工业化步伐的加快，我国的房地产迅速发展,但同时也出现了不均衡的现象,这是由很多原因引起的。为此国家采取了一系列宏观调控措施，有效地调节了房地产供需平衡，促进国民经济健康、快速、稳定发展,。

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　　[3]胡景晖.一、二手房市场大比拼[J].投资北京，2004